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房产如何置换,才能跑赢未来5年?| 教你买房

爱居家和房地产经纪有限公司 2019-10-08 14:27:34

我手上现金有80万、120万、150万、200万、320万...在**城市,我想改善,我要置换,我该买哪里?怎么买?现在买还是再等等

是的,经济在发展,消费在升级,居住当然也要升级。之前一直和大家说2018年是置换的好时机。

在长效机制、房地产税还没有到来之前,就得淘汰那些未来无法满足生活需求的房子。而且,未来换房成本会越来愈高,早换更好。

公众号:dahuzishuofang

在回答这个问题之前,首先要考虑未来5年,甚至10年,你想住在哪里。

  1. 因为是置换,那么就要比以前的房子好。

    这个好怎么定义呢?仅仅是比以前的房子大,比以前的容积率低?地段更好吗?学区更好吗?比以前的户型好吗?

  2. 因为是置换,所以需求就更多。

    比如原来的房子不能满足孩子上学问题,所以新房子要满足。比如,原来的房子不是人车分流,置换的房子需要人车分流。

  3. 因为是置换,所以期待就更多。

    比如以前买过房,所以知道买对房子才能获取更多的增值收益,所以再买房子一定要升值更多。

对于对于刚需首次,根据你的资金城市,一般来说,城市的四环内地铁盘都是可以买的。

在工作中,我们知道,在成绩结果、时间节点、成本协调,风险控制等等统一最优化之中需找到最佳路径。

在投资里,道理完全一样。

有太多的人会问:你能帮我分析分析我家现在的资产情况该怎样配置,某个房子这个价格贵不贵?到底该不该买?要不要投资旅居地产?要不要进行海外房产配置?

这些归根结底也是家庭资产最优化决策的问题。我们每个人其实也是家族资产的总设计师。

前几天有个好朋友问我:

广州郊区增城区有个XX楼盘270㎡的房子单价不高可不可以买,他想改善住大房子。

我说,不行。因为三房四房是王道,广州城市面积大,房价对地段很敏感,必须有安全边界意识,区位意识!天河市中心最重要。

超过合理面积的三房四房对于大多数人来说边际必要性都开始下降,第二个厨房第三个厕所第五个房间、露台阁楼,其实都是可有可无,唯一不可替代的是位置。因为位置关系到能不能住,能住的房子才有资格谈改善。

城市最重要,区位其次之。

如果你没有一套高品质自住的三房四房之前,不要去追求那些外围的院落、亭台阁楼。

我看过很多人,在市区内有套老破房子,在远郊非核心区域买特别便宜的低单价、大面积高档房产,结果市区住着不舒服,郊区数年甚至好多年住不成。

还有很多投资人喜欢找笋高平高贷放大杠杆配合并发,在表面上,这笔投资回报率会很高,其实这些人都犯了路径选择上的大错。

没有抓住主要问题,放大的是风险,在次要问题上采取投机取巧,勤奋努力用在可有可无的细枝末节上!

有的朋友曾经和我说:“我开车有个习惯就是开车不换线。即便是我所在的车道满,旁边车道空且快,我也很少会切线。

有些人爱先走直行线,到了路口再切到左转线,省得排队等待,但我喜欢早早的换到要转向的线,有人在前面加塞就加吧。我无所谓。

因为我发现,那些喜爱在车流里钻来钻去同学,无论他怎样切换线,也无法改变我们所处的整体交通状况完全一样的现实。

我经过的路段堵车,他也一样会堵车。或许它抢了一两个红灯,比我快一两分钟,但是下一个他该停下还是会停下的。

所以经过很多努力,大家到家的时间基本差不多。

我不否认个人的技巧能能够提前几个车位。但,真正限制我们速度的是整体的交通吧。”

例如你的城市雾霾重,你可以在偏远的海边城市或者山里买一套房单纯的居住吗?你买的房子只是解决的是你房子的空气问题,并没有解决你工作生活所需要的空气问题。因为你不可能为了点空气背井离乡,一个人去那个城市生活。

还有很多人的资产结构是:市区内总价低品质差面积小,而郊区面积大总价高,远郊更是重仓囤积大面积洋房别墅类的产品。

这样的畸形资产结构首先没有适合居住的,其次可出租资产太小太少,月供现金流压力必定大,最后在资产波动或者需要用钱时,流动性差,变现难。

除了少数几个一线城市缺少新房供应外,中国绝大部分城市都不缺少新房子,非核心区域的二手房除了个别年份,流动性都很低,高额的利润只出现在个别在风口抛出的幸运儿的传说里。

我一直对我身边的朋友说,能买一线绝不买二线,能买城市发展的核心方向,绝不买另一个方向(例如:广州往东、深圳往西、成都往南、重庆往北...)。

改善买不起大的先买核心区洋房,先买个小的,实在不行老城区买个小的。可以一点一点,一步一步往上换换。

一般来说,现在房价这么高,尤其是一线城市,很难一步到位,你只能一点点往上置换。

先买个小面积的,然后再换大的,但是有一点,现在的限购政策这么严格,二套的首付和房贷利率越来越高,你换房的成本也越来越高,在首套房时,就应该最大限度地利用房票。

例如,能买市中心,绝不买郊区;能买三房,绝不买两房;能买省一级学区绝不买市一级学区。

只要方向没错,一步步积累,就好。

总体来说,城市优先,然后再说片区。

置换的思路应该是:三四线城市置换一二线城市;郊区置换市中心;非学区置换学区;非地铁盘置换地铁盘,楼梯楼置换电梯楼。

想必最普遍的是小面积置换大面积的。

总之,根据你的预算,必须紧盯城市核心区域!

今年仍旧房住不炒,票有限,优先自住,再考虑投资收益,必须要将居住性、流动性,现金流持续性,进行协调统一综合最优化!

某些城市新城区荒凉、配套缺乏,并不宜居,但却可以迎来下一个五到十年的升值增值。

但是需要注意是,在上一波行情中,有些新区的价值被高估了,价格太高了,而人口和产业都跟不上,不值得长期看好。

过去十年,市中心房子的实际涨幅,相当于很多人一生的工资,除了超额的利润,更具有难得的流动性和安全性。


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