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青州买房该如何置换?才能跑赢未来!

青州楼市 2020-04-26 02:15:51

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最近,一位粉丝问了我这样一个问题:


小编,我家有三套房子,都是2005年以前买的老房子,但是位置还可以;一套在海岱小区,一套在南烟厂宿舍,一套在北城小区,面积都在100平左右。我们现在在海岱小区住,楼层有点高,爸妈年纪大的了,我想换一换,不知道卖哪一套,再买哪里?


还有一位粉丝问了一个相似的问题:


小编,我有一套房子,是旧家属院,90年代的房子,基本没有物业。但是在古街附近。你说,以后会升值吗?我该如何处理这套房子呢?


这两个都是关于城区的老破小的问题。他们之间共同的特点是什么呢?


1、位置很好,周边配套成熟,完全不用像新区一样等待配套成熟;

2、房龄都较老,甚至超过了20年。


我们今天所要关注的问题是,城区的那些老房子,我们该如何处置?


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两年前,我曾经在位于市府前边的一个家属院住过一段时间。那个地方,距离实验小学和云门双语只有一箭之地,中心医院就在西边,距离东边的大润发也不远,现在被古街环绕,这个位置真的是非常的好,但是这里的居住环境真的是很差。


这个家属院5层住宅,住宅楼下是一排储藏室,没有绿化、没有公共空间、没有物业,楼道里的卫生基本上是靠着各家各户自觉。


更重要的是,这种老家属院的房子,功能是残缺的,80多平的房子设计了三个空间宽敞的卧室,但是却没有客厅,家里也基本没有公共空间。这里的老住民基本都已经搬走了,之所以还留着房子没卖,大部分是在等政府拆迁、改造。古城扩建,如果拆迁就能拿到数额不菲的拆迁款或安置房。

城区部分老旧小区大致集中区域

打开卫星地图,你会发现青州城区分布着不少这样的老旧小区。其中,尧王山路、范公亭路、云门山路沿线较为集中,详细情况我们会在后续的楼市十二区分析中讲述。当然,这不是青州特色,很多大城市可能更为突出,因为这是城市发展规律使然。


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但是,我们今天所要讨论的问题是,上面那两个粉丝所咨询的这些老破小,在今天是怎样的现状?未来持有的价值有多大?


有人说,这些老房子占据着市中心最好地段和位置,对于房地产来说,品质可能逐年老旧,但是地段是永恒的。没错,它们占据着绝妙的地段。但是,有些时候地段并不是万金油。


为什么这样说?


因为对于青州这样的五线城市来说,地方不大,东南西北一眼望到头,而且城市版块是流动的,城市版块在不断生长和扩展,日日更新。而在这样的变迁中,那些昔日无限辉煌的地段、建筑、小区日渐折旧,光环日渐暗淡。


多年来,青州的商业建筑地标是人民商场,辉煌了数十年,后来被大润发义乌夺得一杯羹;而在今天,城东泰华城商圈正在逐渐夺取商业霸主地位。


目前,就青州来说,整体的版块特点是:城市基本大框架基本定型,城东是最大的工地,城市的发展四处开花,比如今年开始的南、西、北三个方向的大规模城边村拆迁计划。


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2017年,青州启动了一波非常迅猛的行情。在今天我们可以冷静下来回头看的时候,发现最先涨的,涨的也最多的,首先是城边的新兴版块,特别是靠近学校、靠近景区、品质高的优势版块。


城东,你所能知道的所有关于楼市的利好几乎全部加持了;城西驼山南路,铸就了青州二手房的高地;城南,坐着5个A的火箭呼呼直蹿。但是,这些版块楼盘未来三年的预期价值,基本上在去年行情中已经被呈现出了。所以,它们大概率升值也有所趋缓。


而那些位于城中心的老破小,比如说古街附近的那些老房子,一是因为房龄太老,居住属性大打折扣,二是周边没有新房价格带动,所以在行情到来的时候,显得很迟缓,就算是涨,幅度也不大。


从政策上来看,这些旧楼房一二十年之内不会拆迁,而是旧房改造,但是改造的也只是皮毛。所以,从动能上来说,这些老城区旧房子几乎相对是很弱的。


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我们最后来做一下总结:


城市版块是流动的,所以对于市中心的老破小,升值空间已经不大,目前也许可以进行空间腾挪,价值置换。


将这些房子卖掉,去捡城边房子的漏比如,去年被秒光的某低价盘,这样的房子需要遇,但遇到就一定要抓住。


去买新一代高品质盘,或未来看好的区域比如蓝城、绿城、翡翠城、碧桂园、天泰、大益华府等。青州目前正处在一个产品大换代的特殊时期,未来,房子品质造成的价差可能非常大!新城配套缺乏,并不一定宜居,但却可以迎来下一个五到十年的最大增值。


最后,再次祝我们生活的这个城市能够对得起我们对他的期许;也希望每一个开发商都能对得起脚下的这方土地!

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